时代对中国人开了个大玩笑。

三十年前，不少人放弃了有田有屋，有山有水的乡村生活投奔大城市，把农村户口换成了城市户口。

三十年过去，因为工作和理想，从农村迁入城市的人，面临着户口之殇。

城市高压、紧张、拥堵的生活，已经无法再让这一辈人觉得满足，他们向往从前的生活，一亩三分地，晴时耕雨时读。

但是，没有户口，就没有指标，没有指标就不能在宅基地上建房。

据业内人士估计，中国农村可流转土地价值约为100万亿元人民币，其中耕地约40万亿，林地20万亿，宅基地40万亿。

这个被不少人错过了的市场，该如何创新，才能让中产和更多的消费者，拥有第二居所？

01 中央一号文件，鼓励农民自愿退出宅基地

以宋卫平的蓝城小镇项目为例，一般项目距离市中心1-3小时的车程，部分项目有农业及相关产业进行配套。售价在1-3万元/㎡不等。

“为了用户体验，通常的乡村房地产项目都是相对的封闭，这样能够减少外界的干扰。”资深地产评论员告诉锌财经，农村房地产项目容易和周边农户发生摩擦。

这样的房地产项目，从审批、拿地、开发、销售，到最终能够入住，至少也在3年以上。

在这个资金密集型的行业里，规模的核心竞争力，就是资本的体量。

但事实上，只有当项目到达一定规模时，开发商才有可能实现盈利。 传统“招拍挂”的开发模式，周期长，资金需求大。以小镇模式为例，单个项目的启动资金不小于20亿。

能够实现大规模扩张和盈利的开发商寥寥无几，消费者所见的更多是营销的噱头。

另外一方面，随着政策的不断修整，村政府通过土地流转，将集体建设用地变更为国有建设用地进行开发的热情，也在下降，一来每年土地的指标都有限定，二来，复耕闲置宅基地，虽然能够创收，但并不长久。

“宅基地复耕有40万的补助，能够增加村集体的收入，但这都是一锤子买卖。一旦复耕，村集体就永久丧失了这些宅基地的使用权。”小庭院创始人周凯敏告诉锌财经创始人潘越飞。

虽然今年2月，中央一号文件的核心是“两权分置”改为“三权分置”，并鼓励农民自愿退出宅基地。但这样的举措，一定程度上限制了大型房产开发商进入宅基地流转的市场。

那么，如果地产开发的路径成本又高，又不好走，还有没有其他的路可以走？

02 故事和风景很美，风险自然也很高

事实上，民间农屋农舍的交易一直都存在，而且备受关注。

养老别墅、生态农庄这类广告语时不时会出现在车站、广播、报纸等宣传当中。

但是，早年的这类改造，大多由农民自己执行，在自家宅基地上，进行改建。

“法律和政策历来是不允许的，但市场一直非常活跃。”周凯敏告诉潘越飞，实际上，小范围内，经熟人介绍或是朋友之间，农屋农舍的交易，一直悄无声息的进行着，但不少对外出售的农屋农房都是违章建筑。

没有问题时，一切都好，而一旦有政策动向或是法律纠纷，有损失的都是消费者。

6年前，上海200多位老人，曾在国家风景区，天目山边一起购置过养老居所，项目名叫玉龙山庄，6层楼高的电梯房，面积在30至百余平不等，单户的均价在9-30万不等。

依山傍水，风景秀丽，无比适合的养老环境，但如今，这批房子已经被认定是违章建筑，即将被进行强制拆除。

据了解，签约时，甲方提供的仅仅是土地使用权证40年的复印件。

但即使如此，对乡村生活的向往，以及民宿行业“躺着也能赚钱”的火爆效应依然吸引了大批消费者，无论是自居还是投资。

表面的光鲜并不能掩盖真实的行业情况，锌财经此前两篇关于民宿的深度报道，行业中真正赚钱的民宿只有不到10%，更多的是无法持续经营和亏损事实。

而随着国家一号文件的颁布，有越来越多的人把焦点和关注放在田园综合体上，众多尝试者在这个领域倾注了资本和热情，然而一切都还在停留在“探索”阶段。

风险远不止此。

浙大公共管理学院的田传浩教授，告诉锌财经，“在稳定能赚钱之前，都不会有什么问题，但是一旦开始赚钱，特别是经营不错，就很容出现毁约的现象。”

据了解，土地的交易和转让，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，租约的长短时效也是消费者关注的重点。从土地法来看，不管是宅基地还是国有建设有地，可以交易的都只是使用权而非所有权。

那么，随着政策不断调整和创新，有没有可能让消费者低成本的体验拥有“第二故乡”的乡村生活？

03 领先一步是优势，领先三步是烈士

根据今年2月中央一号文件的定义，宅基地的“所有权”归村集体，农民享有“占有权”和“使用权”，而在保证所有权和占有权不变的前提下，使用权可以进行流转。

简单理解，宅基地改建成的房屋，可以正式对外进行租赁了。

长期租用村集体的宅基地，将原先旧农舍进行改造或重建，再出售给消费者，这是小庭院正在尝试的探索。

目前公司的主流产品是占地面积为60平米的独栋小别墅，售价在40万-80万之间，用户可定制产品的空间、结构，整个开发和建设周期，大概在3到6个月。

以第一个项目山之南为例，宅子距村镇和高速大概还有20分钟的山路，周边的仅几户农房。山上视野开阔，水电齐全，夏天气温也比市区低2-3度，但太过“不食人间烟火”的气氛，总让人有些不安心。

“目前来说，景观和交通是一对矛盾体，我们只能取中间最佳的平衡点，但是随着浙江大规模进行美丽乡村建设，农村的交通和基础设施问题会得到普遍解决”。周凯敏说。“很多跟我们合作的村支书认为，小庭院的业务相当于给他们送去了一个大礼包。”

8月，在“山之南”的政府、投资人交流活动中，村支书和村长，详细地为前来考察的投资人做了场地的介绍，包括四季有哪些花开、周边的邻里关系、建筑的大致修建年份等情况，甚至，连屋后的山涧为何干枯都一一解答——这正是大礼包的效果。

“传统开发商可以造很好的别墅，但不能造一座山，一条河吧？”在周凯敏看来，小庭院在某种意义上来看卖的是环境，而这些环境是传统房产开发商无法获取的核心资源。

锌财经也咨询了前来考察的磊垚资本的邵晨，邵晨认为，小庭院的做法极大地降低了消费者购买的乡居的成本和风险。

周凯敏说补充，“现在凡是通过我们平台进行的交易，我们都可以联合上海农交所颁发《宅基地使用权交易鉴证》，尽可能降低双方交易的法律风险。”

目前最短的签约期限是是30年，续租之后可以到60年，这和70年的房屋产权已经很接近了。

当然政策红利下的模式创新，虽然能够抓住先发的优势，但是依然有潜在的风险。因为租赁合约毕竟不是房屋产权证。

“领先一步是优势，领先三步是烈士。”浙大公共管理学院的田传浩教授在采访中打趣道，如果模式和概念超前太多，也可能会产生问题。

曾经有一个著名的房产评论员说过，现在中国做农村改造的，有龙也有虫。在他的语境中，小庭院毫无疑问不是一条龙。

但是大公司有大公司的命运，小公司有小公司的创新。

也许，房地产行业，传统行业最后的壁垒，也终于到了被颠覆和改造的时候了。

Q&A

Q：小庭院模式和众筹有什么区别？

A：第一步其实是把B2C做成了C2B。小庭院原本的业务路线，是先开发再销售，但是为了更轻的运作，在众筹中融合了定向设计、施工监管和其他的增值服务，开发新的“众建”模式。

众筹完成之后，平台只负责监管，但我们还提供专业的服务。

Q：新中产这个市场会是伪命题么？

A：小庭院的潜在用户是新中产，根据2015年CHFS调查数据测算，中国中产阶级的数量实际为2.04亿人，远远超过瑞信财富报告的1.09亿人。

以杭州目前有800万人，即使万分之一的中产阶级，也有800户，这在我项目启动的头两年，已经足够大了。