深交所日前发布的《深圳证券交易所发展战略规划纲要（2018-2020年）》指出，探索发行公募REITs，引入多元化投资者。接近监管层的人士近日表示，监管部门正积极研究出台公募REITs监管相关业务规则，支持符合条件的住房租赁、PPP项目开展资产证券化。

类REITs风生水起 公募版规则酝酿出台

中国证券报

□本报记者 林婷婷

接近监管层的人士近日表示，监管部门正积极研究出台公募REITs监管相关业务规则，支持符合条件的住房租赁、PPP项目开展资产证券化。

　住房租赁类REITs加速获批

业内人士介绍，由于国内REITs相关法规和税收政策尚未完善，大多数房地产企业搭建的REITs融资平台实际上是对标准化REITs做了细微调整，通过券商或基金子公司的“资产支持专项计划”等方式嫁接私募合格投资者，一般被称为类REITs产品。

作为资产证券化的分支，类REITs的市场近年发展迅速，发行规模增长显著。2017年，国内市场共发行16单类REITs产品，发行总额379.67亿元，较上年增长156.1%。从存量上看，Wind数据显示，截至23日，交易所已挂牌发行的类REITs证券化产品数量为30只，总发行规模为664.48亿元。

“REITs符合诸多政策要求，如服务实体经济、防控金融风险、推动高质量发展和实施供给侧结构性改革。”某REITs行业研究平台主编刘洋表示，REITs可对落实“三去一降一补”的宏观政策有所助益，盘活各类存量经营性不动产，降低政府和企业财务杠杆，化解信贷市场期限错配和高杠杆风险。REITs在租赁住房市场、PPP、基础设施、养老地产和城市更新等领域具有广阔发展空间。

自2017年10月以来，长租公寓证券化受市场关注，住房租赁类REITs产品加速获批。

刘洋表示，住房租赁REITs是我国地产行业未来十年的重要发展趋势。我国房地产行业发展已进入存量时代，近期房企开发贷面临收缩，房企融资环境不会像以往那样宽松，资金进入房地产行业的总量将减少，高价地情况将趋减，取而代之的是房企将注意力转向安全系数相对较高的地产金融领域。住房租赁市场作为国家政策密集加码、长期支持的领域，发展住房租赁REITs可谓恰逢其时。

多家券商布局REITs业务

类REITs项目发展成为券商等机构关注重点。Wind数据显示，在交易所挂牌的30只类REITs产品中共有15家机构参与发行，其中以证券公司或券商资管子公司为主，共有9家参与发行产品18只，占总发行数量一半以上。从规模看，排名前三的华夏资本、恒泰证券、中信证券合计规模达355.91亿元。

业内人士表示，REITs被认为是尚待券商投行和资管机构开发的一片“蓝海”。在REITs运作中，券商资管机构或投行扮演的是发行机构及承销商角色。光大证券固定收益总部执行总经理高健认为，住房租赁REITs是不错的券商创新发展方向。据测算，我国公募REITs市场规模可达12万亿元，住房租赁REITs市场规模可达近2万亿元。

在高健看来，这么大的市场容量，绝大多数有条件的券商都会布局这块业务。但REITs市场是有门槛的，前期项目比较少，且大多有创新示范需求，这种情况下融资方会倾向大型券商、经验丰富的实操团队，一般中小券商现阶段较难打开局面。

在谈及券商等机构如何布局REITs业务时，高健表示，排名靠前的券商从事类REITs业务经验丰富、人员配备充足，实操层面已很少存在法律、税务等方面的困难，更多的是精益求精及针对特定项目的定制化设计。对领先券商来说，业务开展的难点可能是项目储备问题。

　公募REITs积极酝酿

类REITs产品的密集挂牌推升市场对公募REITs出炉的预期。深交所日前发布的《深圳证券交易所发展战略规划纲要（2018-2020年）》指出，探索发行公募REITs，引入多元化投资者。配合研究制定REITs相关配套规则，推动相关主管部门出台税收优惠等政策，营造良好市场环境。沉寂多年的公募REITs有望迎来新突破。

专家认为，目前，国内交易所挂牌的类REITs产品在法律关系、底层交易结构、监管要求等环节与国际成熟市场产品基本一致，只是交易平台、发行方式等方面存在差别。类REITs产品多在交易所综合协议交易平台或固定收益平台交易，属于私募产品，与集中竞价交易系统相比，交投不太活跃。如果公募REITs推出，应在集中竞价交易系统交易，增加金融产品流动性。

“当前REITs的发展环境是最佳状态。”刘洋认为，监管层、实务界和学术界等都在积极推动REITs落地。PPP领域是REITs落地最有希望的突破口和落脚点。基于政府高层、监管口径的考量，公募REITs今年就会推出的可能性较大。

高健认为，REITs是推动建立购租并举住房制度的重要工具，社会资本投入占比提升是住房租赁市场发展必然方向，有助于促进房地产长效机制体系构建。

对于存在的问题，刘洋表示，首先，公募REITs法律架构和业务规则很关键，因为REITs必须要在资本市场上全流通，而且必须要实现规范的高质量发展。其次，整个市场目前为止操作过创新REITs项目的人员数量不多，人才储备和投资者教育要跟上。最后，REITs设立、持有、退出环节税收都很高，应明确税收中性原则。