房企偿债压力高企,违约潮的担忧情绪从2018年年底愈加浓厚,调控政策叠加信贷紧缩,房地产企业的融资能力在行业寒冬中已成为关乎企业命脉的最重要一环。对于房地产这样的强周期行业而言，当楼市步入下行通道，中小型房企总是最先受到冲击。被誉为二环金主的国瑞置业，在过去的一年中，反而以漂亮的收尾实现全年签约销售219.13亿元，同比增长47.3%，位列全国房企销售百强。

从近三年销售排名来，国瑞置业自2016年起首破百亿元大关，实现合约销售111亿元；2017年以149亿销售额跃居第112名；2018年入围克而瑞销售百强实现三级跳。

在销售上表现强劲的国瑞置业，背后是精准的拿地节奏，坚持的深耕战略和优秀的融资能力。压缩利润，运用杠杆，扩大规模，是房地产企业普遍的发展模式。从拿地节奏和目前的土地储备来说，从“京津冀一体化”把握廊坊市场，到西安放松购房手续限制，通过收购陕西华威进入西安市场，不断扩大佛山和海口版图，再到2015收购深圳万基药业进军深圳市场，通过“招拍挂”首进苏州，无不体现公司精准把握拿地节奏的能力。从可售货值分布来看，北京区域占比约为41%，苏州、崇明岛和三亚三地共占20个百分点，佛山贡献了14%的可售货值，一线、新一线城市及热点区域的可售货值几乎占据国瑞置业全部可售货值的四分之三，这样的占比从根源上夯实了未来销售的增长势头，并将在很大程度上提高现金回笼速度。投资物业方面，国瑞置业的10个投资物业基本都位于北京、深圳等6个重点城市的核心地段。在已投入运营的物业面积中，北京占比高达56%，进一步确保了自持物业收入的持续稳定收益。预计未来2-5年，国瑞置业将有超过50万平方米的物业建成并交付使用，住宅与投资物业两大收入来源将更加稳健。

2018年国瑞置业仍然保持强势扩张，根据公司2018年半年报数据，国瑞置业在全国21个城市共拥有土地储备1428万平方米，同比增加70%；货值超过1200亿；国瑞置业坚持深耕京津冀、长三角、珠三角三大重点区域，打造出国瑞城、国瑞·瀛台等口碑项目，尤其是在京的两个项目佑安府及国风长安，开盘即热销，均体现了产品的去化能力及公司回笼现金的实力。

2018年，国瑞置业成功发行“民生-鼎瑞2018年度第一期应收账款债权融资”项目，产品规模41.1亿元，期限18年。这是国瑞置业首单在北京金融交易所发行的CMBS(商业抵押贷款支持证券)产品，同时也是该公司有史以来最大规模的单笔融资。同年，国瑞置业30亿元公司债获上交所无异议函，公司发债按计划有序进行。在偿债方面，国瑞置业“15花园02”公司债已回售有效登记数量为99.97万手，回售金额约为10亿元，回售资金已在12月21日进行发放。截止2018年6月30日，国瑞置业获得批准的总授信额度约为人民币470亿元，其中尚未提用的额度约为134亿元人民币。国瑞置业内部人士介绍称，公司通过调节债务结构，降低短债比率等手段，账期较近的百亿短债已经圆满解决。2019上半年的短债将降至60亿元，二季度后短债压力基本解除。

根据数据统计，2018年房地产债券到期规模为2069.71亿元，2019年债券到期规模将大幅攀升至4026.52亿元，较2018年增幅为94.5%。对此有券商固收部门人士表示，“地产公司债往往采取3+2、2+1年等期限结构，2015-2016年地产公司债井喷后，会在2018-2019年集中进入回售期。当前债市收益率水平已远高于2015-2016年，投资者选择不回售的机会成本增加、对房地产风险的担忧也有升温，但这更多的是代表市场情绪，从整个债券市场出现的违约来看，房地产行业并占比并不高，属于极个别现象，地产债目前整体还是比较安全的。”该负责人如是判断。(CIS)