中国人的购房心理是：既憎恶房价上涨，又担忧房价下降；越涨价越要买，真降价就砸售楼处。
但过往的经验告诉我们，每个房地产下行周期，对买方而言，往往就是出手良机。历史上，2008年-2009年上半年、2011年下半年-2012年年初，被称为楼市最佳抄底期。
2014年，楼市持续低迷与过去两次有着惊人相似之处,，是否预示着最佳购房窗口期再次来临？机会是否“珍贵”大多都是失去以后才醒悟，但中国楼市的历史能重演多少次呢？
最佳买房时机
：历史能重演多少次
2014年万科副总裁毛大庆一篇演讲稿——“我看不懂北京楼市，房企以后的日子不好过”让万科的公关四处奔走。当了好多年傻瓜，如今终于听到了大实话，不过实话都不好听，所以当事人得第一时间站出来洗白。
任志强依然乐观，但只能用用经验主义为自己圆场——“从长期来看，世界上大部分国家的房价最终还是要上涨的嘛。”至于其他的春天派们，在2014年的声音已显乏力。
开发商卖了那么多年房子，再没人比他们更敏感于市场水温。这不是一个应该自我麻醉的时代，观点站得住，又何需粉饰？
春天派去哪儿了
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从诞生、申购到选房，自住型商品房自高处跌落只用了不到半年时间。悲哀的是，数十万人抢一个项目的激情降温后，人们对自住房的认知只剩下弃选、弃购、偏远、质量差，全都不是什么好词。更悲哀的是，北京房子降价了，申购者说“自住房也不便宜啊”，开发商一听全哭了。
自住型商品房既得照顾“自住型”的夹心层需求，扮演保障房的救世主角色，又得作为“商品房”，解决供应量不足的难题。结果，该回归市场的活交给了保障，该保障的活又推给了市场，两手都要抓，两手都没硬。
最最悲哀的是，荒诞剧本还将继续上演。在完成全年2.2万套自住房上市任务后，北京市住建委称2015年自住房供应力度不会降低。明年你还愿不愿意搭个小板凳看大戏呢？
自住房热冷之变
：四不像的宿命
市场升温只要坐等客户上门哗哗数钱就好，还记得去年那些一跃迈上千亿台阶的房企吗，营销部大概是当年最清闲的部门了吧？不过出来混总归是要还的：分期首付、合作伙伴计划、内部优惠房源、全民营销、跨界众筹、互联网金融……在库存压顶的2014年，能为同一件事想出这么多不同名号的方案，营销部员工也是拼了。
拨开这些令人眼花缭乱的营销宣传语，促的都是特价房、筹的也是折扣房、返的全是实实在在的真金白银，说到底，做的还是价格功课。中国人“买涨不买跌”情结浓重，想安稳推销，又不想被砸售楼处，得势的前提是姿态要低，还得为呵护国人脆弱心理防线做足功课，降价一个简单的动作从此有了更多新奇又美丽的名字。
降价这块遮羞布
开发商预判过无数种死法：政策风险、地价下滑、同业兼并、互联网冲击……但最后可能死在90后手上——这种情况会发生吗？社科院预测，在中国高房价背景下，90后很可能成为“不买房一代”。这个群体的典型代表、专搞性生活生意的猛女马佳佳认为：地产业若被颠覆，根本原因将是观念动摇。
从没有一代人像90后这样摒弃凝重与固执。70后传统、坚持、有责任感、中规中矩，80后打拼、焦虑、挣扎、不安全感，这都是商品房经济开端以来、几代中国购房者的性格注脚：房价绑架了70后、80后，他们也任其绑架。
在自我、理想主义、生活至上的90后眼中，房价被插上了火箭的翅膀，拥有一套房产需要承担的压力和束缚，远比无房导致的安全感、存在感缺失更加可怕。他们的前辈前仆后继践行着中国社会的传统路径：一夕花光多年存款，换来一套写有自己姓名的住宅，从此背上几十万至几百万不等的房贷，等到头发花白了才能还清，却轻易将开发商送上了暴发户的神坛。
新生一代正向焦虑的物质主义竖出自己的中指。不过，到了上有老、下有小的30岁，他们还能继续信奉自由吗？90后不买房究竟是一则寓言还是童话？时代将纪录他们届时如何为自己的价值观站队。
90后才是高房价终结者
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“反腐是最大的调控”，2014年，王石抛出了这样的言论，市场派人士则认为，供需关系才是决定房价的根本。那么问题来了，反腐到底能挤掉多少无效的需求？
一系列贪腐案所曝光的官员房产清单少则十几套，多则上百套，但全国有多少贪官，贪官们又有多少房子，谁也说不清楚。因此“反腐能降房价”就是传说中的神灵，信则有，不信则无。
有人寄望于刚刚出台的不动产登记制度，但一个住房信息联网就搞了N年，现在是死是活，也没个权威的说法。我们只能说，“砖家”们的口水仗听一听就行，别太较真，是骡子是马，都得先拉出来溜溜。想的太美，容易醉。
反腐降房价 想的太美容易醉
先说个道听途说的秘密。某些地方一把手调任曾引发民众自发送别，甚至请愿留任。别感动！擦亮你的眼睛。这背后大都有利益团体的身影——他们其实是在担心好不容易建立起来的政商关系就此断送。个别重大项目往往与一方大员的仕途捆绑在一起，不说落马，换个人都可能导致项目玩完。
房地产历来是官商利益交换最严重的行业之一，这也使其在“最严厉反腐年”成为高危行业。仅公开报道被卷入落马官员案件的房企老总就达十几个，其中不乏协信、雅居乐、佳兆业这样的名企。
房地产从拿地之前到最后销售，每一个环节都得紧密“团结”在政府周围，常在河边走，哪能不湿鞋？尤其对中小开发商，行贿可恨，不行贿可怜，你让他们怎么选？不是每个房企都敢说“不行贿”，再说了，王石的话你信吗？
落马高官 房企的定时炸弹
听说房产税被叫停了，消息来自传闻，但新的提法“房地产税”已经被官方反复提及。也难怪，喊了10多年的房产税，最后来的不是狼，而只是一只温柔的小绵羊。好不容易在上海和重庆搞的两个试点，也泛善可陈，既没能降房价，也没增加多少税收，夭折也在情理之中。
至于新提出来的“房地产税”，按字面理解，跟房产税的核心“房屋持有环节的征税”似乎没关系。此外官方还加了个“立法”，那要真出台，短则三五年，长则十年八年都不奇怪。指望“房产税降房价”的小伙伴们，你还能再等10年吗？
房产税夭折
：狼没来 羊来了
要说今年的楼市调控，除了两会期间提出的“分类调控”，少有具体的政策出台，这反而让“年年受虐”的开发商浑身不自在。记得新一届政府刚上任不久，有人问任志强未来房地产调控的走向，任志强说还吃不准，得再观察政府出牌的套路。
政府无招胜有招，开发商找不着北，购房人迟疑。不过当各项经济指标一下降，限购大多取消了、银行认贷不认房了、贷款利率也优惠了……。由此可见，不管如何变，有一点任志强说的很准确“房地产是夜壶，不需要时搁外边，尿急了还得用”。
调控走向 政府在打什么牌
今年房地产日子不太好过，中央经济工作会议对房地产业只字不提，这使不少开发商感到失落与焦虑，有人开始怀疑房地产支柱地位即将不保。段子高手冯仑最近调侃开发商的这种失落，大体意思是说，房地产原来是地方政府的“正室”，但现在互联网这个“小三”和政府暧昧多年后已扶正了。
段子很生动，但也未必准确。房地产对GDP、财政收入乃至官员的个人政绩的贡献，目前谁能取代？再说了，如果当地的房地产不繁荣，未必能招来“小三”。“小三”光鲜亮丽，招人喜欢，但“正室”毕竟根深蒂固，后宫三千佳丽再如何争宠，没有皇后压着，不得乱了套。
房地产遭遇
“
小三
”挑战
从华远地产总裁位置上退休后的三个月内，任志强去了美国、去了欧洲、去了三亚、又在大陆十几个城市溜达了一圈，在为数十场活动站台的过程中，他的曝光度甚至更超以往——但任志强已不再是镁光灯焦点，现在他做代言比谈地产多，即便评论也多用一些谨慎词句，任式语录的火力衰退了。
中国房地产的威猛发展几乎是在同一时间丧失了后劲。在被所有人评价为黄金淘尽的2014年，与巅峰时期一起走远的，还有二十年楼市的诸位赤胆英雄。任志强、刘晓光、冯仑，他们都曾凭借一己之力亲手铸就一个又一个知名企业，但当下堂之刻来临，终究淹没在白银浪潮之中，空留一个背影。
但传说还在。新一代弄潮儿还没有上台，中国房地产出路还不够明晰，人们会在等待与梳理中不断怀念那个既坚持对高房价执着鼓吹、对开发商利益坚定维护，又坚守对不合理政策公开指责、对公益事业热心参与的凶猛老人。只是，能做到不固守中庸，又直率得可爱，任志强之后，我们还能不能见到后来者？
退而不休的任志强
属于大佬的那个时代正在过去，虽然房地产企业的规模越来越大，但却难以产生冯仑、任志强、王石这样具有传奇色彩的大佬，房地产似乎进入了规范化的职业经理人小时代。
和冯仑同时代的圈内创业者，似乎都经历过南下北上的闯关路，凭借江湖义气、大胆到甚至带有赌博性质的行为逐渐成为业内的佼佼者。在那个“野蛮生长”的时期，冯仑带领下的万通，以及“万通六君子”极具时代感。
如今的后来者也很难想象，一个营业额只有十多亿元、排名并不靠前的公司董事长会在圈内具有至高的话语权。千亿时代之后，个人的影响力越来越趋向在公司地位的基础上产生，而冯仑、任志强这样“人大公司小”故事被挤到边缘，成为旧时代在当今社会的“畸形”影像。
冯仑选择了“立体之城”作为他退居二线的事业，依旧如最初下海南时那般带有梦想的色彩，不过凡是有梦想的事，在现在社会都特别难。在万通公司所涉及的地区，别家开发商旗下一个个百万平米大盘都起来了，冯仑的“立体之城”还停留在概念阶段。从这点来说，我们不得不佩服冯仑——他选择了一条最难的退路。
冯仑放手万通
：大时代过去
“观棋不语真君子，落子无悔大丈夫”，宋卫平悔棋了，大肆宣传要将手中股权卖给融创之后半年，宋卫平背负骂名回归绿城。5月份宋卫平说：春天能卖个好价格；11月份宋卫平说：我买错了人。宋卫平熟读历史，他一定知道古语还有一句：大丈夫能屈能伸。
身后无子嗣很难理解宋卫平对绿城的感情，但很可惜的是房地产圈内一场举世瞩目的“基情”就这么结束了——圈内最会做生意的孙宏斌被摆了一道，圈内最注重信誉的宋卫平说话不算数。 因此，有人点评：只有这两个人碰到一起，才能干出这种事。
有“基情”，就是这么任性！
宋卫平悔棋
：基情与任性
姜伟新卸任的时候对着媒体说了一句，“希望若干年以后，大家对我的评价是：这个人在住建部工作期间没有‘白吃饭’，还为百姓做了点事情。尤其在保障性住房方面，做了一点事情。没有给老百姓留下太多的负担。”
只会鞠躬、慎言是姜伟新留给媒体的主要印象。2008年至2014年他在位期间，房地产专项政策一个接着一个、房价暴涨、住建部无能是他主持部门留给社会的印象。在房地产市场化20多年的历史中，这6年处于风口浪尖。
往大了说，住建部决定不了地价，控制不了税收，管不住银行贷款，甚至不能直接审批价格，住建部只能建保障房——但钱从哪来？往小了说，房价上涨要买房的人不同意，房价下降已经买了房的人不同意。在只能投出“骂声”选票的国内，挨骂是100%的事。
学货币金融出身的陈政高接替姜伟新，接手涉及到3亿人的棚户区改造。但13多亿人的住房问题，姜伟新给不出答案，陈政高也难。
姜伟新到陈政高
：无解的住房问题
2014年，百强房企光耀地产一夜之濒临倒闭，令业界震惊。作为年销售额过百亿的企业，光耀董事长郭耀名最后发出的声音是“只要3-5亿元，光耀就能缓过来”
郭耀名率领的光耀踩不准节奏、盲目追求规模化、从地下钱庄引入巨额资金，在资金异常吃紧的最后时刻，郭耀名仍然将希望寄托在银行贷款。
而在中国的房地产行业里，类似郭耀名这样依靠民间借贷进行规模扩张的房企不在少数，他们看似张狂强大，但也可能一推就倒。商场没有永远的赢家，每天都会有人倒下，但郭耀名的悲剧也向人们警示房地产行业潜藏的风险。
压倒郭耀名的最后一根稻草
以前，房地产行业“老大”的归属从来没有争议，当争议出现，说明万科已经输了第一步。万科总裁郁亮说：谁当老大都可以。不过谁想当老二呢？
数据本身也充满争议。亿翰智库的排名中，1-11月份绿地领先万科7亿元，但引来了绿地销售数据注水的质疑——将用房屋抵押工程款的资金计入销售额。2013年销售额破千亿的企业中，万达也被认为将大量集团内部业务整合的资产计入了销售额：增加了超过300亿元业绩。
事实上，销售额多由企业自己统计，并不作为纳税依据，其中“技术操作”甚多。例如年底延迟转签、合作项目全计入本司销售业绩、在自持物业价格上动手脚等等。绿地、万达这类没有将房地产业务拆分开来的公司，外界更难以获得准确的资料。
但销售额又关系到开发商的品牌形象，甚至和融资、寻求合作关系极大。因此，“老大”的位置还是值得争的。
万科真的不在乎第一吗
网上卖房、“双11”卖房、众筹买房——2014年“全民卖房”代替了“全民买房”，全民营销真真切切的出现在了房地产市场中。当开发商都在讨论“卖房”的时候，说明房子不好卖。
房子到底该怎么卖？除了顶级豪宅，开发商不再坐等客来，而是“广撒网、重点捕捞”。电话、广告牌、网站、DM单、微信样样都用，然后你接到的电话是这样的：“喂，××项目考虑吗？2万抵5万。”“不考虑。”“啪”电话挂了——不浪费每一颗子弹。以前的电话是这样的：“喂，××项目考虑吗？2万抵5万。”“不考虑。”“大爷，您来嘛！”“啪。”——讨厌。太讨厌了！
全民卖房时代
中介，擅长打架。链家打中原、链家麦田互殴，我爱我家链家对打……但中介也会打高端战争。2014年上海、北京、广州等地各大中介联盟作战，击溃了安居客、搜房，迫使对方调整公司战略。
从短期来看，中介与搜房、安居客的战争是为了降低端口费用，但从长远来看，链家等大型中介是在为自己的线上布局争取空间，用一条完善的产业链来一统线上、线下的江湖。
不过世事凶险就在于没有绝对的朋友，也没有绝对的敌人——刚刚结盟打完搜房，链家、我爱我家、中原之间又开战了。与此同时，爱屋及屋、Q房网等新的平台势力挟互联网思维杀入房地产中介市场，场面更加混乱。
谁最终能胜出，2015年或见分晓。
中介与搜房的战争：行业变革的乱仗
开发商不太愿意承认房地产是暴利行业，不过开发商确实喜欢暴利业务，以前物业服务那点事儿开发商看不上，只有一些大型的开发商为了做好品牌赔本在做物业，另外一些做得好的物业多有国外、或其他行业背景，多数小物业公司为了利润把服务都做烂了。
彩生活不仅让开发商看到了新的物业模式，也让开发商看到了盈利的希望——在房地产利润下降，一些开发商开始“盯小钱”的背景下。
只是，在国内除了垄断的和不可复制的行业，一个新的模式会很快被模仿，一个新的市场会很快被填满，我们亲见到今年刚刚做智能社区服务的很多厂家，不知道数年后这里会有多少尸骨。
彩生活启示
：西瓜要摘 芝麻也要捡
中国本土诞生了世界上最大的房地产公司，但在此之前，舍弃国内稳赚的市场拓展海外似乎显得极为不入流。不过近两年一二梯队的开发商们纷纷涌出国门，美国、欧洲、东南亚一时间遍布国产开发商的足迹。
国产开发商的规模与模式似乎在国外难逢对手，在让洋开发商大开眼界，看到中国开发商的大盘运作，以及在政府与购房者之间关系娴熟，感慨地产还能这么玩的同时，也在担心国产开发商在输出泡沫、消费未来。
为什么要走出去？首先，从黄金时代进入白银时代，房地产作为暴利行业的特征也在逐渐退却，国内国外的利润差距被缩小了；其次，国外的钱便宜，国内的资金成本动则达到15%左右；再次，人多钱傻的国人大量的走出国门，或移民，或投资，能找个说中国话的开发商，那真是方便；还有，国外的经济在回升，一些城市的地产投资回报率也不差，国外是买卖成本低，持有成本相对高，而国产开发商并不以持有为荣。有资金、有顾客、不担心政策风险、赚的还是美元，所以想绿城这样在“卖家底”的开发商都还琢磨走出国门呢。
海外淘金
：盖洋房 赚洋钱
