在“317”新政执行2个多月后,北京的二手房价格也开始出现大面积松动,多个区域的千万级二手房,降价幅度均超过200万元,而在首套房房贷利率继续收紧的背景下,业内人士预计北京二手房市场恐延续量价齐跌的态势。
信贷再度收紧
5月份刚刚调整的房贷利率,于6月初再度收紧。其中,北京部分银行首套房房贷利率提升至基准利率的1.1倍,而5月份北京首套房房贷的利率刚刚被调整回到基准利率。
6月4日晚,记者拿到了一份《关于调整北京分行个人住房按揭贷款利率的通知》,其中明确提出,北京分行个人住房按揭贷款最低指导价为:首套住房按揭贷款最低为基准利率的1.1倍,其中补按揭和接力贷最低为基准利率的1.15倍;二套住房按揭贷款最低为基准利率的1.2倍。新的住房按揭贷款利率政策于2017年6月5日正式执行,但考虑到业务的连续性,支行在2017年6月5日前已受理的按揭业务,如果在2017年6月5日(不含)前录入个人信贷系统或者客户提供的网签合同显示的网签日期在2017年6月5日(不含)前,该类业务可按原按揭贷款利率政策执行。
有业内人士告诉记者,按照100万元贷款计算,首套房房贷执行基准利率时,25年期月供为5787.8元,如果首套房贷执行最低1.1倍基准利率时,25年期月供为6075.4元。新政策后首套房的购房者每个月要多还287.6元。而相比2016年市场宽松时的信贷政策(8.5折,30年期),本次调整后,首套房购房者每贷款100万元的月供(25年期),将增加1202.7元。
对此,中原地产首席分析师张大伟分析认为,目前资金成本继续上升,包括余额宝等固定理财收益年化资金成本已经接近4.1%,这种情况下,叠加管理成本,按揭贷款的基准利率4.9%对于大部分银行来说,已属于低利润产品。所以,预计后续银行将逐渐从目前的基准为主提高至基准上浮。
“房价逐渐出现调整,这种情况下,银行的风险在增加,其对抵押品的风险意识也将提高,不出意外,各家银行将继续收紧房地产贷款的额度,并提高房地产贷款的成本。此前北京房贷最严格的时期是在2011年及2014年间,首套房为基准利率。最近出现的基准上浮将是北京按揭贷款历史最严格的政策。从调控的趋势看,预计信贷收紧的延续周期内,北京的房地产市场将降温持续。”张大伟指出。
而从记者了解到的情况看,在“317”新政执行2个多月后,北京的房地产市场开始出现明显降温。
房价下调明显
“您最近有考虑卖房吗,有客户愿意530万元买您的房子。”6月4日,家住东北四环的李女士,接到了链家地产工作人员的电话,在明确拒绝后,李女士则开始感慨近期房价的巨大变化。
“1个月前,中介给我电话,问我640万元卖不卖,我当时有些动心,但是考虑到有贷款记录,卖完再买就要付八成首付,还是有些风险,就暂时放弃了。没想到1个月时间后,价格变动超过100万元。” 李女士笑称,真该听身边一位有多套购房经验朋友的话,她这位朋友在“317”新政刚以出台时,便劝李女士卖掉手头这套房子,等价格调整,再伺机买入。“主要我是自己住,要不真就考虑卖了,这100万元的差价,赶上好几年工资了”。
实际上,即便价格下调超过100万元,这套房子的价格也仅是回到春节前夕的水平。
同时,记者在“刚需买房+”的程序上看到,北京多个区域的千万级二手房,价格调整均超过200万元。
在西北四环四季青桥附近的郦城小区,6月1日还报价2780万元的一套复式大三居,6月4日的报价已经下调至2400万元;而在东四环红领巾桥附件的华纺易城小区,一套三室两厅两卫的二手房,4月14日首次挂牌时的价格为1200万元,6月4日则下调至1000万元;同时,位于西五环的建西苑小区,4月16日挂牌的一套四居室彼时的价格为1100万元,6月4日则下调至900万元;此外,国贸CBD区域的华贸国际公寓,一套两居室的挂牌价,也从5月21日1600万元,下调至6月4日的1340万元;而位于北三环外的知名高档学区楼盘太阳公元,一套三室两厅住宅,挂牌价已经从4月11日的2050万元,降至6月4日的1850万元,但仍比去年12月27日的挂牌价1750万元,高出100万元。
记者还注意到,仅在6月4日,在该软件上下调二手房价格的房源个数为1002套,而上调价格房源数量为117套,两者相差近9倍。“价格上调的二手房,大部分都是稀缺房源,有的小区甚至只有这一套房子再卖,所以才会出现价格走势异于整体市场的情况”。
而在二手房价格大幅下调的情况下,北京二手房的交易量也是持续萎缩。根据北京市住建委的数据显示,5月份,北京二手住宅共网签10801套,创下2015年2月份以来的最低值。这也是继4月份,北京二手房网签量连续第二个月下滑。业内人士指出,北京在执行二套房八成首付的情况下,首套房购买者成为市场交易主力,但随着首套房贷款利率的继续收紧,这部分购房者的买房意愿也将受到打击,从而进一步拉低市场成交量。
张大伟也认为,购房者的资金成本在持续上升,已经逐渐完成了从量变到质变的过程,贷款的压力越来越大。目前市场成交已经全面降温,降价仍将持续。
